Курчатова 11Б
Томская область, ЗАТО Северск
границы участка застройки выделены красной линией
Адрес:
ЗАТО Северск, ул. Курчатова 11Б
Общая площадь земельного участка 4 796 кв.м.


Расположение:
Торговый и культурный, спортивный и рекреационный центр Северска.

Задача:
Определить наиболее эффективное коммерческое использование участка застройки в перспективе 3-10 лет развития коммерческой недвижимости Северска.




Северск
Факторы, непосредственно влияющие на развитие коммерческой недвижимости и ее качественный состав
Закрытый город
Население и его состав
Трудоспособный возраст - 58 700
Работники промышленных предприятий, сферы услуг, спорта, образования, чиновники, военнослужащие и домохозяйки.

Дети и подростки - 17 500 чел
Пенсионеры - 30 700 чел.

Средняя з/п 45 890 руб.

Важно:
есть трудности с трудоустройством из-за сокращения мест на градообразующих предприятиях и слабого развития частного бизнеса.
Миграции
Инфраструктура
География города
Город с невысокой плотностью населения и большой протяженностью проспектов.
Ярко выражен торговый коридор пр. Коммунистического - центральный проспект города, и район ул. Курчатова - историческая зона рынка. Здесь ставки аренды выше, чем в других частях города в 2 раза и более.

Важно:
за счет географической растянутости города получил большое развитие формат магазинов "у дома" подобно тому, как они развиваются в мегаполисах.
ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ
Ближайшее окружение участка застройки
Действующие объекты, определяющие характер территории
More products
История территории застройки
а так же высказывания жителей на вопрос "нужен ли рынок городу сегодня и какой?"
"Мы бы покупали на рынке в Северске, если бы здесь был хороший выбор и цены, как в Томске, а сейчас да, мы едем в Томск или приспособились покупать в магазинах рядом с домом" - говорит один из жителей.
До 2008 года на территории участка застройки был расположен муниципальный рынок - самая крупная на тот период в Северске торговая зона продуктов и промышленных товаров.

После 2 пожаров на этом месте был открыт
ТЦ "Мармелайт", он логично занял место рынка в новом формате большого супермаркета и магазинов федеральных сетей.
На момент закрытия рынка в нем работало около 100-120 мелких торговых точек.

Сегодня в городе 79 продуктовых магазинов, от 30 до 400 кв.м., 51 из них сетевые. Остальные относятся к категории специализированных мясных и рыбных, пивных и просто мелких точек у дома.

уличная несанкционированная торговля выходного дня
Те, кто привык покупать продукты на рынке, относятся к старшему поколению (35+), они периодически ездят на томские рынки. Об этом рассказали продавцы 4 томских рынков

На Курчатова 36Б по выходным продают мясо, молоко, ягоду и грибы по очень высокими ценам в сравнении с рынками Томска.

Кроме того, по словам жителей, частники со своих хозяйств по звонку привозят им домой овощи, соления, мясо.



В 2017 году в жилом здании пр. Коммунистический, 40 открылась "Северская ярмарка"
Общая площадь 800 кв.м.
Коридорная система продуктовых павильонов по 30 кв.м.: молочные продукты, мясо, фрукты и овощи, кондитерские изделия и пр.

Отзывы:
"Других рынков в городе почти нет. Часто привозят свежее мясо, правда, цены великоваты, но так как конкуренции нет, то людей там достаточно".

Появление такого проекта свидетельствует только о желании иметь альтернативу супермаркетам в отсутствии продуктового рынка.
Откроют ли Северск?
Вопрос томской агломерации обсуждается последние 10 лет на государственном уровне. Если это случится, то Северск превратится в спальный район Томска с готовой социальной инфраструктурой и дефицитом качественной коммерческой недвижимости: офисной, торговой и гостиничной. Эту ситуацию нельзя до конца просчитать. Но она является самой определяющей. А поскольку строящийся объект должен оставаться актуальным еще лет 10 после запуска, разумно было бы строить с учетом этой возможности.
Тенденции развития коммерческой недвижимости
их необходимо принять во внимание при создании архитектурного решения здания
и разработке концепции использования
Многофункциональность
В будущем все форматы недвижимости объединятся в один многофункциональный комплекс , mixed use торгового, офисного, ресторанного, гостиничного, развлекательного блоков. Люди хотят получить все, что нужно, в одном месте и рядом с домом
Экология
Основной тренд будущего - экологичность. Люди будут все больше следить за сохранностью планеты и ресурсов, откажутся от пластика, сайдинга и пр. Для работы и жизни будут выбирать экологичные зеленые тихие комфортные зоны, с архитектурой, вписанной в природный ландшафт. В отделке помещений так же отдаются предпочтения открытым пространствам и природным материалам.
Праздник каждый день
В будущем люди будут меньше работать. Многие профессии заменят роботы, а люди будут путешествовать и больше заботиться об эмоциях и развлечениях. Растут требования к сервису, эстетической составляющей пространств. Торговые центры возьмут на себя функцию комьюнити центров с большой долей развлечений и фуд-зонами.
Развитие интернет торговли
Дефицит времени, развитие логистических сетей, электронных платежей и дополненной реальности привело к росту объема интернет торговли за последний год более чем на 60% . И эта тенденция продолжится.
Результат: сети останавливают развитие, закрывают магазины, сокращают площадиь, работая на доставке, новые магазины появляются сразу в интернете.
Быстрое изменение форматов
Дефицит времени привел, во-первых, к развитию продуктовых сетей в формате "у дома" и ослаблению формата гипермаркетов, а так же классических продуктовых рынков. Во-вторых, к "смерти" стрит ритейла и усилению торговых центров, где можно купить все в одном месте, особенно это касается непродовольственных товаров.
Развитие интернет торговли привело к смене структуры якорей ТЦ со смещением в сторону развлечений, а так же уходу от больших магазинов. При проектировании здания целесообразно предусматривать гибкие , легко трансформируемые пространства, с возможностью смены использования.
Урбанизация и децентрализация
С одной стороны, происходит рост агломераций и поглощение близлежащих малых городов. Этот процесс будет проходить за счет застройки территории и развития транспортной системы.
С другой стороны, тенденция к экономии времени и желанию все получить в одном месте приведет к тому, что люди будут работать рядом с домом, покупать все необходимое рядом с домом, развлекаться рядом с домом.
Концепция здания
Продуктовый рынок
1 этаж, 1000 кв.м.
торговая галерея
1 этаж, 700 кв.м.
- современный дизайн
- прописанный сервис
- продуманный маркетинг
- контроль качества
- сезонные ярмарки
- уличные развалы
- мелкие точки фаст-фуда типа блинных, шаурмы, бургеров.
- торговая галерея непродовольственных товаров, услуг, пунктов выдачи интернет магазинов.

Вход со стороны Курчатова,
лаборатория со стороны разгрузки.
Детская развлекательная площадка
1 этаж, 450 кв.м.
торговая галерея детских товаров - 300 кв.м.
-современный дизайн
-безопасность
-комфорт
-сервисы для родителей
-места для занятий
-места для шумных детских компаний

Главный вход со стороны ул. Калинина, но можно зайти и со стороны ул. Курчатова.
Непосредственно граничит с зоной общепита.

Дополнен торговой галереей детских товаров.


общепит с открытыми террасами в парк
1 этаж, 450 кв.м.
Семейное кафе с летними террасами в парке, с зоной банкетов и деловых обедов.
Возможно устройство в парковой части барбекью зон ресторана.
В будни в обеденное время работает бизнес ланчами.
вход в офисный блок
1 этаж, 150 кв.м.
Отдельный вход в офисный центр с конференц-холлом.
Из офисного блока можно попасть в зону общепита и рынка.
Многофункциональность
В здании предлагается сочетать 6 функциональных блоков:

- детские развлечения,
- общепит,
- продукты,
- торговая галерея ,
- зона услуг, пункты выдачи
- офисы.

Это отвечает тенденции многофункциональности, использует особенности сложившегося торгового и рекреационного окружения. Не конкурирует напрямую С ТЦ Мармалат, а работает по принципу синергии
Продукты
Рынок будет востребован по нескольким причинам. В городе нет альтернативы супермаркетам, достаточно большая доля жителей ездит на томские рынки. Качественные продукты повседневного спроса - низкорискованный проект для закрытого города. Кроме того, формат современного рынка предполагает включение фаст-фуда, а так же разнообразные ярмарочные проекты и кулинарные мастер-классы. Это сделает рынок и проект в целом центром жизни небольшого города, для этого при проектировании будут предусмотрены специальные мобильные площадки.

Развлечения
В настоящее время в Северске постоянно живут около 18 000 детей. Как правило, дети реже выезжают из города, развлечения для детей самые востребованные и частотные, на них трудно экономить. В условиях северного региона комфортные и безопасные закрытые детские площадки пользуются популярностью, особенно совмещенные с общепитом. У участка застройки есть прекрасная связь с парковой зоной, а так же с территорией Олимпии, скейт-парком и детской уличной площадкой. Эффект синергии потоков понятен. Общепит так же можно отнести к блоку развлечений.
Офисный блок
Исходя из месторасположения участка застройки, предлагаем предусмотреть в проекте офисный блок. Его объем пока не определен, поскольку могут существовать ограничения в высотности застройки, а так же в объеме инвестиций. Особенно он будет актуален в случае, если с Северска снимут статус закрытого города. В настоящее время в городе есть только один офисный центр, ставки аренды от 800 до 1000 руб.кв.м. Можно будет запроектировать отдельный вход со стороны ул. Курчатова. Он будет востребован бизнесом сферы услуг. В случае, если город не откроют, за счет месторасположения и качества офисных помещений можно будет распределить действующий бизнес Северска в свою пользу.
Связи
Принципиально то, что все функциональные блоки проекта связаны между собой, и в то же время имеют возможность работать в собственном режиме с отдельными входами.
Зайти можно будет в рынок за покупками, остаться пообедать в семейном кафе, отдать ребенка в игровую зону.
Можно работать в офисе и спуститься на обед, или в течение дня купить продукты домой.
Современная архитектура и экологичность
Здание переменной этажности.

Максимально продуманные современные пространства с панорамными окнами, высокими потолками.

Использование в отделке общественных зон экологичных материалов.

Архитектурная включенность объекта в парковую зону, с террасами, площадками барбекью, беседками.

Сегодня нельзя строить ангары из сайдинга, как 10 лет назад. Люди, особенно малых городов, ориентированные на мегаполисы, эстетику и сервис.
Таблица арендных ставок Северска
В таблице можно четко видеть отличия торговых коридоров от всех остальных локаций. Проектируемый на ул. Курчатова 11Б объект может рассчитывать на максимальные показатели арендных ставок.
Расположение здания на участке застройки
Размещение здания на участке застройки, предложенное Архитектурным ателье, выполнено с соблюдением градостроительных норм для строительства коммерческой недвижимости. Предусмотрено оптимально возможное количество парковочных мест, пожарный проезд, зона загрузки, мусорные баки и пр.

По плану максимальная площадь застройки 1 этажа 4900 кв.м.

Хотелось бы предложить корректировки по размещению здания, которые ниже будут объяснены функциональными зонами объекта:

- здание сместить в сторону ул. Калинина примерно на 17 метров
- зону загрузки и мусорных баков расположить со стороны зоны загрузки ТЦ Мармелайт, при необходимости углубить зону загрузки в границы здания.
- добавить вход со стороны ул. Курчатова для офисного блока


Что это дают изменения
1
возможность использования парковой зоны
Мы не отсекаем природную зону, а можем ее использовать, к примеру, как центральный вход для семейного кафе, детской площадки, как вход для рынка, поскольку за ул. Калинина расположен жилой массив.
Мы не отсекаем от здания продуктивные потоки рекреационной территории СК Олимпия - workplace, детская площадка, шаговый фонтан, скейт-парк, которые станут значимыми для ресторанной и развлекательной составляющей проекта.
2
мы размещаем загрузку напротив загрузки
Зона загрузки - необходимая техническая зона, но она полностью исключает возможность использования этого участка под коммерческое назначение. Напротив зоны разгрузки ТЦ Мармелайт логичнее всего разместить свой хозблок и разгрузку.
Кроме того, размещение загрузки по длинной стороне здания делает ее равноудаленной от двух входных блоков, разных назначений коммерческого использования. В дальнейшем, при описании концепции использования здания, об этом будет рассказано подробнее.
3
увеличение территории перед центральным входом
очевидно, что центральным торговым входом в здание будет вход с ул. Курчатова. Объект будет работать одним потоком и одной клиентской парковкой с ТЦ Мармелайт. Рациональнее увеличить эту территорию. Ее можно будет использовать как парковку для покупателей и как место для сезонной ярмарочной торговли.
Предварительный расчет арендных сборов
1
Рынок
Арендопригодная площадь: 1000 кв.м.
Средняя ставка аренды: 1600 руб.
Предполагаемый сбор: 1 600 000 руб.

2
Общепит и детская площадка
Арендопригодная площадь: 1200 кв.м. (общепит 450 кв.м., детская зона 450 кв.м., детская торговая галерея 300 кв.)
Средняя ставка аренды общепита и детской зоны: 200 руб.
Средняя ставка аренды торговой галереи: 1000 руб.
предполагаемый сбор: 525 000 руб.
3
Торговая галерея
Арендопригодная площадь: 700 кв.м.
Средняя ставка аренды: 1300 руб.
Предполагаемый сбор: 910 000 руб.
4
Офисный блок
Средняя ставка аренды: 850 руб.
.
ИТОГО ОБЩИЙ РАЗМЕР АРЕНДНЫХ СБОРОВ (без учета офисного блока): 3 035 000 руб./месяц.
Коэффициент потерь на места общего пользования, подсобные и производственные помещения торговой галереи, рынка и общепита был принят за 35 %
Made on
Tilda