Вариант с реконструкцией
Идея
Районный торгово-офисный центр.
в основе 2 концептуальные составляющие:
1. зона фуд-корта и детской площадки на 1 этаже со всеми сервисами и развлечениями.
2. современный деловой центр по формату "гибкий офис"

Почему ставка делается на эти 2 части?
Люди в дефиците времени предпочитают иметь офис недалеко от дома. За зданием спальный район на 26 000 чел. активного молодого населения с большим количеством детей.

Цель
Создать устойчивый и гибкий проект коммерческой недвижимости, с учетом текущей ситуации и ее развития в течение как минимум 5 лет.
При этом во внимание принимаются возможные риски собственника здания, размер инвестиций и затраты на управление.
ПЛАН 1 ЭТАЖА
Скачать план 1 этажа в формате PDF
Скачать таблицуу расчета доходности
Пояснение к плану 1 этажа по назначениям помещений
Помещения № 1-3 Общая площадь - 960 кв.м.
Доливаем перекрытия 2 этажа в осях 2-6, А-Д на 367 кв.м. Это дает возможность выделить помещения с отдельными входами и стенами до потолка, что позволяет арендаторам автономно вести деятельность.

Назначение в проекте предлагаем сделать офисное, как самое широкое, оно позволяет свободную планировку, если торговое, то надо будет склады выгораживать и подобное. Но у этих помещений есть отдельные загрузки по коридору, поэтому они могут работать в дальнейшем и как торговые.
здание работает с 2-х полноценных фасадов, но потоки соединены через зону фуд-корта
Это гибкое решение важно, особенно в условиях климата региона.
Таким образом, человек, который живет в кварталах спального района может зайти в офисный центр, не обходя здание, и выйти так же через зону фуд-корта, купив домой продуктов, готовы блюд на фуд-корте и пр. сервисов.


№5 Ресторан. Площадь 444 кв.м.
У ресторана есть отдельный вход, а так же вход из фойе офисного центра. Предлагаем для ресторана предусмотреть летнюю террасу с навесом и озеленением прилегающей территории, а так же закрыть плотной зеленой изгородью территорию соседнего автосалона. Автомойки убрать из этой зоны. Фасады поменять на остекленные по оси 12 Б-Г
№4 кухни фуд-корта. Площадь 278 кв.м
шесть концепций фуд-корта работают на 2 основные аудитории: деловой центр (сотрудники и посетители).
Жители спального района с детьми.
Зона посадки фуд-корта - 740 кв.м.
Детская игровая зона - 360 кв.м. с учетом санузлов

Предусмотрены банкетные комнаты для дней рождений. И платные зоны детских развлечений.
Архитектурно по контровому фасаду - это главная входная группа.

№8 Пивоварня. Площадь 200 кв.м.
Пивоварня с магазином, по правому фасаду торговый зал с остеклением по оси 12 М-Л. Пивоварня привязана к существующим сливам, что необходимо по технологии.
№9-12 торговые помещение
Средний формат общей площадью от 56 до 175кв.м.
назначение: аптечный супермаркет, алкомаркет, пекарня, товары для дома. кондитерские.
№ 13-14 крупный формат. Торговые помещения и сервис.
Общая площадь блока - 727 кв.м.
Это блок сдаем в аренду супермаркетам в формате от 400 до 727 кв.м. Супермаркет с предкассовой зоной сервиса (химчистка, изготовление ключей, ремонт телефонов, аптека и прочее. На плане разделение блока условное. В случае более выгодного предложения по формату 400 кв.м. Остаток в осях 2:4 сдаем в аренду под сервис. В идеальном случае под автомойки.
№15 Помещение 56 кв.м. - входная группа офисного центра
По фасаду акцентирована, как главная входная группа здания.
Деловой центр - одна из ведущих концепций , архитектурно она выделена входной группой с атриумом.
Справа - зона ресторана, отделенная от фойе офисного центра стеклянной перегородкой.
Слева - зона фуд-корта. в этой части она организованна бизнес-посадкой, ближайшая к входной группе концепция - кофейня.
Жесткой границы между фойе офисного центра и фуд-кортом так же нет.
посадка фуд-корта формата фаст-фуд бизнес
холл делового центра
пекарня
ПЛАН 2 ЭТАЖА
Скачать план 2 этажа в формате PDF
Скачать таблицу расчета доходности
Пояснение к плану 2 этажа
Увеличиваем полезную площадь 2 эт.
до 3100 кв.м.
Перекрытия 2 этажа в осях 2-6, А-Д площадью 367 кв.м.
в осях 2-12 К-Л -384 кв.м.
Итого увеличение на 751 кв.м.
Деловой центр по формату "гибкий офис"
70% - отдельные офисные помещения,
20% - рабочие места
10 % зоны отдыха

Офисный центр имеет 3 входа.
Центральный и 2 с разных торцевых фасадов.
Соединен с фуд-кортом и рестораном. Имеет достаточную долю паркинга

Делать дополнительное естественное освещение в кровле здания считаем при такой планировке излишнем. Достаточно света будет по стороне Павловского тракта.
Кроме того, возможны окна по оси Л, там где они будут уместны, к примеру над фуд-зоной и супермаркетом.

внутренние офисные коридоры
общественные зоны у фасадного остекления
зоны коворкинга
ЧТО ТАКОЕ
ГИБКИЙ ОФИС?
Предпосылки к появлению такого формата
В краткосрочной перспективе компании будут стремиться к сокращению расходов на аренду офисов за счет уменьшении площади, приоритеты будут отдаваться гибким пространствам, где арендуют не площади, а готовые рабочие места.
Уже сегодня пересматриваются подходы к организации бизнес-процессов и офисных пространств.

Гибкий офис — это современный офис с небольшими, но комфортными по площади рабочими местами и офисными пространствами, хорошими интерьерами и сервисом.

В гибком офисе 75% отдано под мини-офисы и рабочие места формата open space, остальное - переговорные, hot desk, шеринг офисы, зоны отдыха.

Почему это выгодно бизнесу?

Сегодня бизнес-процессы позволяют половине сотрудников появляться в офисе раз или два в неделю. Рабочие места уже не закреплены за конкретным человеком: нет бумажного оборота документов, люди переходят от стационарных компьютеров на ноутбуки. Бизнес не видит смысла делать ремонт, покупать мебель, проводить сети. Люди во всем привыкли к готовому, полностью упакованному продукту.
Именно гибкий офис будет актуально в ближайшей перспективе.

В качестве подтверждения.

Уже сегодня в Барнауле новые проекты деловых центров строят по этой модели. В Екатеринбурге и Новосибирске они показали свою востребованность и экономическую целесообразность в формате от 2000 кв.м. и более. посмотреть можно здесь